Юридическая помощь в любой ситуации

На протяжении 11 лет мы успешно отстаиваем интересы наших клиентов в суде. За это время мы помогли восстановить справедливость огромному количеству людей. Узнать больше »

Профессиональные юридические услуги для вашего бизнеса.

Вы смело можете доверить нам юридические дела любой сложности. Опыт нашей компании и безукоризненная репутация - вот наш залог успеха. Узнать больше »

Юридическая фирма «Правь» была основана в Самаре в 2003 году.

За время работы наша компания зарекомендовала себя как преуспевающая и надежная юридическая фирма. Наименование нашей организации выбрано не случайно, оно отражает миссию фирмы и наше отношение к делу. Узнать больше »

Время отдыхать. Доверьте решение юридических вопросов нам.

Вы смело можете поручить нам ведение ваших юридических дел. Напишите или позвоните нам. Мы дадим консультацию по любому вашему вопросу. Узнать больше »

Защита прав обманутых дольщиков

В настоящее время, в связи с принятием дополнений к Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» у многих физических лиц – дольщиков возникла потребность в юридической услуге по включении в реестр требований кредиторов в рамках арбитражного процесса.

Многие граждане столкнулись с ситуацией когда у должника-юридического лица (застройщика) не хватает средств для того чтоб отвечать по денежным обязательствам, а объект-квартира, подлежащий передаче по договору еще не готов (дом не введен в эксплуатацию). Как правило, в такой ситуации в отношении должника-застройщика инициируется процедура несостоятельности (банкротства). В случае,  если в отношении должника уже введена процедура несостоятельности (банкротства), включение требований кредитора в реестр требований кредиторов, является обязательным условием погашения долга за счет конкурсной массы должника-застройщика.

Признание организации-должника-застройщика несостоятельным (банкротом) является обособленной и специфической категорией спора. Возбуждение дела о банкротстве должника не означает прекращения деятельности предприятия. Однако дальнейшая деятельность должника подчиняется правилам, установленным законодательством о несостоятельности (банкротстве), что, в свою очередь затрагивает интересы кредиторов предприятия, его контрагентов, и государства.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об установлении и удовлетворении требований кредиторов-дольщиков. В соответствии с действующим законодательством, удовлетворяются только те требования, которые включены в реестр требований кредиторов. Обращаем Ваше внимание на то, что необходимо весьма оперативно принимать решение о включении требований в реестр кредиторов.

Так же просим обратить Ваше внимание на то обстоятельство, что  процесс включения требований кредитора в реестр может занимать весьма длительное время. Подаваемое заявление должно отвечать требованиям законодательства, в том числе должно содержать  доказательства, на которых оно основано. В большинстве случаев на указанное заявление могут быть поданы возражения, а соответственно данный процесс желательно доверить специалистам.

В связи с внесенными изменениями в Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» кардинально изменился порядок оформления квартир в случае банкротства застройщика.

В соответствии с предыдущей редакцией Закона о банкротстве требования о признании права собственности на жилые помещения рассматривались  в судах общей юрисдикции. С 15 августа 2011 года заявления дольщиков о включении в реестр требований о передаче жилых помещений стали принимать арбитражные суды. Стоит отметить, что теперь в рамках дела о банкротстве участники долевого строительства должны различать требования о признании за ними права собственности на квартиры и требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. При банкротстве организации застройщика оба вышеуказанных требования рассматриваются в Арбитражном суде, однако, юридические последствия у данных требованиях разные.

Включение в реестр требований о передаче жилых помещений не влечет за собой признание права собственности на квартиру и не позволяет зарегистрировать право собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. не позволяет получить свидетельство о праве собственности на квартиру. По сути, включение в реестр требований о передаче жилого помещения лишь означает, что участник долевого строительства претендует на квартиру в строящемся доме и у него имеются законные основания требовать именно этой квартиры, с определенной площадью, на указанном этаже  и в определенном строительном объекте. Только после того, как завершится строительство дома, осуществится сдача его в эксплуатацию, у участников долевого строительства возникнет возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре на квартиру.

Кроме того, на практике возникают вопросы о правомочиях организации заключающей договоры долевого участия и возложения обязательств по исполнению договоров долевого строительства на лицо, не имеющее разрешения на строительство объекта и обеспечивающее строительство объекта на не отведенном ему земельном участке. На практике возникают случаи, когда вся разрешительная документация на строительство дома – объекта долевого строительства (разрешение на строительство, договор аренды земельного участка и др.) оформлена на одно лицо, в то время как договоры долевого участия в строительстве с физическими лицам – участниками долевого строительства, заключает другое лицо.

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на отведенным ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Приведенное в Градостроительном кодексе РФ определение «застройщика» не соответствует определению «застройщика» изложенного в п. 1 ч. 1 статьи 201.1.  Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.12.2011, с изм. от 16.10.2012) «О несостоятельности (банкротстве)» где указано, что «застройщик» — лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Проанализировав вышеуказанные определения «застройщика» можно прийти к выводу о том, что:

— согласно определению «застройщика» изложенному . 1 ч. 1 статьи 201.1.  Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.12.2011, с изм. от 16.10.2012) «О несостоятельности (банкротстве)» лицо, заключающее договоры долевого участия и привлекающее денежные средства или имущество участников строительства, не обязательно может иметь разрешительную документацию на строительство объекта, таких как разрешение на строительство и договор аренды земельного участка для возведения объекта долевого строительства.

Яркими примерами подобной ситуации на территории Самарской области является дело по банкротству организации — застройщика ООО «Монтэк», рассматриваемое в настоящее время в Арбитражном суде Самарской области.

Исходя из вышеизложенного и опираясь на вышеуказанную норму права Арбитражный суд Самарской области пришел к выводу о том, что производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтэк» должно осуществляться с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»), несмотря на то, что право аренды земельного участка, а так же разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Революционной Железнодорожного района г. Самара (район кинотеатра «Старт»)  оформлено на другое юридическое лицо.

Аналогичная ситуация обстоит в деле о банкротстве ЗАО «Губерния». Договор аренды и разрешение на строительство, а так же вся иная разрешительная документация на строительство объекта, расположенного в границах улиц Московское шоссе и улицы Ольги Санфировой — Жилой комплекс «Город Мира» оформлена на другое юридическое лицо. В свою очередь, в отношении данного лица так же возбуждена процедура банкротства. Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Губерния» и организации, на которое оформлены документы об отводе земельного участка, осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»)

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время в правоприменительной практике возник прецедент, который предоставляет:

— возможность ведения на одной строительной площадке строительство объектов различными организациями-застройщиками,

— возможность оформления разрешительной документации на строительство объектов на одно юридическое лицо – «застройщика», а другая организация (самостоятельное юридическое лицо, не имеющее разрешительной документации на застройку земельного участка) в праве производить строительство объектов на основании двусторонних соглашений с «застройщиком», не согласованных с органами принимающими решение о выдаче разрешительной документации на строительство.

— Возможность возложения обязательств по исполнению договоров долевого строительства на лицо, не имеющее разрешения на строительство объекта и обеспечивающее строительство объекта на не отведенном ему земельном участке.

Исходя из вышеизложенного, в целях обеспечения финансовой безопасности граждан, а так же соблюдения принципов свободы договора и равенства  участников, регулируемых гражданских законодательством, отношений рекомендуем всем желающим приобрести квартиру в объекте долевого строительства, прежде чем заключать договор и производить оплату застройщику, получить от представителя организации-застройщика заверенную печатью организации и подписью уполномоченного лица копию разрешения на строительства жилого дома и копию договора аренды земельного участка на строительство жилого дома. Так же рекомендуем обратиться к специалистам при принятии решения и проконсультироваться о возможных рисках и сложностях при оформлении и заключении договора с определенными условиями.

Помните, не принятие определенных условий или принятие заведомо невыгодных условий договора существенно осложняет в дальнейшем судебную защиту Ваших прав.