Юридическая помощь в любой ситуации

На протяжении 11 лет мы успешно отстаиваем интересы наших клиентов в суде. За это время мы помогли восстановить справедливость огромному количеству людей. Узнать больше »

Профессиональные юридические услуги для вашего бизнеса.

Вы смело можете доверить нам юридические дела любой сложности. Опыт нашей компании и безукоризненная репутация - вот наш залог успеха. Узнать больше »

Юридическая фирма «Правь» была основана в Самаре в 2003 году.

За время работы наша компания зарекомендовала себя как преуспевающая и надежная юридическая фирма. Наименование нашей организации выбрано не случайно, оно отражает миссию фирмы и наше отношение к делу. Узнать больше »

Время отдыхать. Доверьте решение юридических вопросов нам.

Вы смело можете поручить нам ведение ваших юридических дел. Напишите или позвоните нам. Мы дадим консультацию по любому вашему вопросу. Узнать больше »

Объект незавершенного строительства: есть ли смысл в покупке?

Объект незавершенного строительства — это как чемодан без ручки: и нести тяжело, и бросить жалко. Такое слово как «недострой» на сегодняшний день очень режет слух особенно юристов, которые имеют немало аргументов, почерпнутых из нормативных актов и подтверждающих несовершенство отечественного законодательства. Но обо всем по порядку.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,  и…объекты незавершенного строительства.

Однако, покупая объект незавершённого строительства без желания и возможности его достроить, но с желанием и возможностью приобрести земельный участок под ним в собственность, вы попадаете в ситуацию, когда перед вами нет выбора. При переходе права собственности «недостроя» к Вам, государство не предлагает Вам альтернативы получения земли под данным объектом. Вариант здесь только один: аренда земли, достраиваем объект и … получаем земельный участок, замечу, под уже введённым в эксплуатацию и зарегистрированным в надлежащем порядке, строением либо сооружением.

Данный подход дает благоприятную почву для раздумий юристам-практикам и подтверждает только одно, что законодательство РФ далеко от совершенства.

Можно, конечно, вспомнить статью 36 Земельного кодекса, где сказано, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом». Однако Министерство имущественных отношений говорит нам о том, что объекты незавершенного строительства никоим образом не являются строением либо сооружением.

В случае если вы решите испытать судьбу и обратиться в суд, чтобы оспорить данное утверждение, могу сказать только одно: судебная практика сложилась так, что положительного результата Вы так и не добьетесь.

А теперь давайте рассмотрим всё по порядку.

Предположим, что был приобретён в собственность объект незавершенного строительства, однако срок разрешения на строительство уже давно истёк и нужно получать новое. Но как было установлено ранее, собственно объект-то достраивать желания нет. Пробуем получить земельный участок именно под объектом, ведь п. 5 ст. 1 Земельного кодекса содержит такой принцип земельного законодательства как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, порядок предоставления земельного участка для строительства, который предлагается Министерством, будет нарушать данный принцип. Единство земельного участка и недвижимости, расположенной на нём, будет нарушено.

В соответствии п. 7 ст. 5 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД «О земле» предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, относится к полномочиям Правительства Самарской области.

Согласно п. 2 Постановления  Правительства Самарской области от 13.06.2006 г.  № 67 (с изменениями от 19.03.2009 г.) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, занимаемыми объектами незавершенного строительства, возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

После двух-трёх месяцев рассмотрения вашего заявления о предоставлении земельного участка в собственность Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области снимет вышеуказанное заявление с рассмотрения, в связи с тем, что основания приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию отсутствуют.

И вот тут начинается самое интересное: подача искового заявления в суд с требованием обязать вышеупомянутый орган заключить договор купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичные положения содержатся в п.2 ст. 271 ГК РФ, согласно которому при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Следовательно, в силу  п. 3 ст. 552 ГК РФ, п.2 ст. 271 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на объект незавершённого строительства переходят и  все права на земельный участок, которые были изначально предоставлены продавцу.

Но суд придерживается иного мнения: в данном случае применению подлежит Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и переход права должен был подлежать государственной регистрации, забывая при этом, что право переходит в силу закону, в силу Гражданского кодекса и регистрация в данном случае является формальностью.

Но если посмотреть на данную ситуацию со стороны разума, получается, что все действия наших государственных органов в отношении данной категории дел, представляют собой хаос, что просто так бросают на произвол судьбы земельные участки под незавершённым строительством. Ведь если собственник незавершёнки сам не захочет что-либо достраивать, то и земельный участок будет просто простаивать и не будет включён в оборот. Получается, что нашему государству просто не нужны какие-либо дополнительные средства, полученный от продажи тех же самых участков, хотя и прекрасно понятно, что кроме собственников объектов незаврешённого строительства никто данный земельный участок в аренду взять не сможет иначе буду нарушены права собственника, а это недопустимо.

Таким образом, в настоящие время российское земельное законодательство хотя бы по отношению к этому вопросу требует революционных перемен, как например, включение в ст. 36 Земельного кодекса наравне со словами «здание, строение, сооружение» и словосочетание «объект незавершенного строительства», что приведёт как к появлению новых земельных участок, находящихся в обороте и приносящих доход, так и к увеличению каких-либо средств, поступающих в государственную казну.